État des lieux par huissier : tarifs 2025, déroulement et cadre légal

Tarifs d’un état des lieux par huissier (tableau détaillé par surface)

Ces tarifs sont réglementés par l’arrêté du 28 février 2020 et couvrent l’intégralité de la prestation réalisée par le commissaire de justice. Ils incluent le forfait de constat locatif, qui s’élève à 132,82 € HT pour un logement de moins de 50 m². Les frais de déplacement (11,28 €) et les lettres de convocation (18,06 €) s’ajoutent systématiquement à chaque intervention, quel que soit le nombre de mètres carrés.

Pour les logements situés dans les DROM (Guadeloupe, Martinique, Guyane, Mayotte, La Réunion), les tarifs subissent une majoration comprise entre 27 % et 37 %. À titre d’exemple, le forfait de constat locatif y varie de 137,24 € à 164,52 €, tandis que les frais de convocation grimpent entre 18,66 € et 21,70 € selon le territoire.

Si la part du locataire est plafonnée à 3 € TTC par m² habitable, ce plafond ne s’applique qu’au droit fixe de l’intervention. Un logement de moins de 50 m² verra ainsi la contribution du locataire limitée à 109,58 €, le solde restant à la charge du bailleur.

Qui paie les frais d’huissier entre locataire et propriétaire

La règle légale est un partage à parts égales entre le locataire et le propriétaire. Chacun règle donc la moitié des honoraires totaux, incluant les lettres de convocation (18,06 €) et les frais de déplacement (11,28 €).

Le bailleur peut toutefois supporter la totalité des frais s’il est à l’origine de la demande. De même, si le locataire refuse de participer sans motif valable, le propriétaire avance la somme et la récupère via la restitution du dépôt de garantie.

Notez que la part du locataire est plafonnée à 3 € TTC par m² de surface habitable. Aucun refus n’est possible si l’intervention de l’huissier est légalement justifiée, par exemple en cas d’absence de l’une des parties.

Quand faire appel à un huissier pour un état des lieux locatif

• Absence ou refus d’une partie : Si le locataire ou le propriétaire ne se présente pas au rendez-vous fixé, l’huissier peut constater l’absence et effectuer la visite seul, dans le respect du préavis de 7 jours.
• Désaccord persistant sur l’état du logement : Lorsque les deux parties ne parviennent pas à s’entendre sur un point, l’huissier tranche objectivement. Son constat fait foi jusqu’à preuve du contraire.
• Départ anticipé du locataire : En cas de départ précipité sans état des lieux amiable, l’huissier sécurise la situation pour éviter une pénalité mensuelle de 10 % sur le dépôt de garantie.
• Risque de litige sur le dépôt de garantie : Pour éviter un conflit prolongé, l’intervention d’un commissaire de justice fige l’état réel du bien. En l’absence de dégradations, le dépôt doit être restitué sous 1 mois ; avec dégradations, sous 2 mois.
• Valeur juridique pour contestation : Le constat dressé par un huissier a force probante. Il constitue une preuve difficile à contester en justice, ce qui dissuade les recours abusifs.

Textes de loi et cadre réglementaire (décrets 2014 et 2020)

Textes fondateurs applicables

• Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : texte fondateur des rapports locatifs, notamment son article 5 qui impose un état des lieux contradictoire
• Décret du 25 juin 2014 : encadre les modalités de réalisation et fixe le modèle d’état des lieux
• Code de commerce, articles L444-1 à L444-7 et A444-10 à A444-52 : régit les tarifs réglementés des commissaires de justice
• Arrêté du 28 février 2020 : actualise les montants des frais de constat locatif et les conditions de partage

Évolution réglementaire récente

Le cadre légal a connu une évolution majeure avec le décret du 28 février 2020, publié au Journal officiel le 29 février 2020. Ce texte a unifié la profession d’huissier de justice et de commissaire-priseur judiciaire sous le titre de commissaire de justice, tout en précisant les règles applicables aux constats locatifs.

Le décret du 28 février 2020 a introduit un plafond de 3 € TTC par m² pour la part facturée au locataire, rendant le partage des frais plus équitable. En métropole, le tarif de base du constat locatif est de 132,82 € HT pour un logement de moins de 50 m², auquel s’ajoutent 18,06 € pour la lettre de convocation et 11,28 € pour les frais de déplacement. Pour les logements situés dans les DROM, une majoration de 27 % à 37 % est appliquée selon le territoire. Par exemple, les frais de constat locatif s’élèvent à 137,24 € en Guadeloupe et Martinique, contre 164,52 € à Mayotte.

Le cadre réglementaire prévoit aussi un droit fixe de 109,58 € pour les logements de moins de 50 m² en cas de procédure contentieuse. La loi fixe également des délais stricts : si l’état des lieux de sortie est conforme à l’entrée, le dépôt de garantie doit être restitué sous 1 mois ; en présence de dégradations, ce délai passe à 2 mois, avec une pénalité de 10 % par mois de retard.

Déroulement : comment se passe un état des lieux avec huissier de justice

La procédure débute par une convocation obligatoire de l’autre partie, envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 7 jours avant la visite. Ce courrier mentionne la date, l’heure et l’adresse du logement concerné, et inclut des frais de 18,06 € en métropole.

Le jour du rendez-vous, l’huissier procède à une inspection méthodique du logement. Il effectue les relevés de compteurs (eau, gaz, électricité), prend des photos de chaque pièce et note avec précision l’état des murs, sols et équipements. Cette étape garantit un constat objectif et détaillé.

À l’issue de la visite, l’huissier remet un constat signé à chaque partie. Ce document, doté d’une force probante renforcée, fait foi jusqu’à preuve du contraire et sécurise la relation locative en cas de litige sur le dépôt de garantie.

FAQ Questions fréquentes sur l’état des lieux par huissier

Quel est le coût d’un état des lieux réalisé par un commissaire de justice ?

Le coût varie selon la surface du logement, de 150 à 400 euros TTC en moyenne pour un logement standard, comme détaillé dans le tableau tarifaire de notre article.

Comment se déroule un état des lieux fait par un huissier ?

L’huissier inspecte chaque pièce, note l’état des murs, sols et équipements, prend des photos et rédige un constat contradictoire signé par les deux parties à l’issue de la visite.

Quels sont les tarifs applicables à un constat locatif d’huissier ?

Les tarifs sont libres mais encadrés par les décrets 2014 et 2020 ; un studio coûte environ 150 à 200 euros, un T3 de 70 m² autour de 250 à 350 euros TTC.

Quelle est la force juridique d’un constat d’état des lieux par huissier ?

Le constat fait foi jusqu’à preuve contraire devant le tribunal : il a valeur de preuve solide et simplifie le règlement des litiges entre locataire et propriétaire.